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2020-04-09 19:58:14 來源: 中國證券報 閱讀量︰次
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摘要︰ 樓市限售政策再(zai)出(chu)江(jiang)湖。甦州5月11日晚間(jian)加碼調(diao)控政策,宣布在(zai)部分熱點(dian)區(qu)域(yu)實施3-5年的限售,同(tong)時將房企土拍報價與預售條(tiao)件掛(gua)鉤chang)V檔de)關注的是,限售政策已(yi)經數(shu)月未在(zai)地方調(diao)控政策中出(chu)現,這顯(xian)示出(chu)當地控制房地產

    樓市限售政策再(zai)出(chu)江(jiang)湖。甦州5月11日晚間(jian)加碼調(diao)控政策,宣布在(zai)部分熱點(dian)區(qu)域(yu)實施3-5年的限售,同(tong)時將房企土拍報價與預售條(tiao)件掛(gua)鉤chang)V檔de)關注的是,限售政策已(yi)經數(shu)月未在(zai)地方調(diao)控政策中出(chu)現,這顯(xian)示出(chu)當地控制房地產熱度(du)的決(jue)心。業內普遍預期,個別市場(chang)火熱的mou)鞘形蠢床bu)排(pai)除加碼調(diao)控的可能性,但保(bao)持房地產市場(chang)穩(wen)定(ding)發展(zhan)仍是主基調(diao),一些城市此(ci)前出(chu)現成交量上漲的“小陽春(chun)”現象,基本無(wu)入夏可能。

  雙(shuang)端松動引(yin)躁動

  如果(guo)說2018年年底房企債(zhai)券市場(chang)融(rong)資出(chu)現逐步放松跡象,2019年年初以(yi)來則(ze)是房企融(rong)資成本不(bu)斷下(xia)降。房企均(jun)抓(zhua)緊(jin)難(nan)得(de)的窗口期大舉(ju)融(rong)資。數(shu)據(ju)顯(xian)示,一季(ji)度(du)40家典型上市房企融(rong)資總額2458億元,遠(yuan)超2017年和2018年同(tong)期,其中3月份單月融(rong)資額1024億元,為2017年11月以(yi)來新高。中國證券報記者了解到(dao),主流房企境外(wai)融(rong)資成本均(jun)在(zai)6%-8%,境內融(rong)資的公司債(zhai)均(jun)在(zai)5%以(yi)內,較(jiao)2018年年底融(rong)資成本明顯(xian)下(xia)降。進(jin)入4月,中國恆大和融(rong)創(chuang)等企業均(jun)推出(chu)數(shu)百億規模的融(rong)資計劃(hua)。

  盡管多數(shu)融(rong)資shi)猛(meng)tu)是借新還舊,但多位房企人士表示,土地儲(chu)備是房企業績的基礎,一旦解決(jue)了債(zhai)務和現金流壓力,房企總是會大舉(ju)拿mei)亍V性yuan)地產首席分析師(shi)張大偉表示,房企現階(jie)段(duan)的競爭仍是規模決(jue)定(ding)一切,因此(ci)房企具有持續拿mei)氐畝 Γ 繞涫侵行(xing)︵頭科螅 翱諂諛玫(mei)胤炊geng)加激進(jin)。

  個人購房方面(mian),中國證券報記者了解到(dao),今年以(yi)來,房地產按揭貸款尤其是商(shang)業按揭貸款發放速度(du)較(jiao)去年有所(suo)加快。部分銀行(xing)如匯(hui)豐銀行(xing)等外(wai)資銀行(xing)對(dui)滿足(zu)一定(ding)條(tiao)件的客戶提供更(geng)低的按揭利率。此(ci)外(wai),部分信貸資金也有所(suo)放松。此(ci)前有某(mou)上市銀行(xing)信貸專員持續多次向(xiang)記者推銷該(gai)行(xing)消費貸產品,額度(du)為30萬元,年化利率shi)嘉%。該(gai)專員對(dui)記者表示,一旦獲批,現金將直接打(da)入賬戶。當記者詢問該(gai)專員是否需要提供相(xiang)應消費憑據(ju)時bao) gai)專員僅表示,建(jian)議留(liu)存備查而非強(qiang)調(diao)必須提供。記者了解到(dao),在(zai)2017年,消費貸年化利率一度(du)超過7%,且申請(qing)者只能拿mei)dao)消費額度(du)而並非現金。

  調(diao)控重回高密(mi)度(du)

  近期房地產調(diao)控政策出(chu)台密(mi)度(du)再(zai)度(du)上升。中原(yuan)地產研究中xing)耐臣剖shu)據(ju)顯(xian)示,今年4月以(yi)來,各地針對(dui)房地產出(chu)台調(diao)控措(cuo)施累計超過60次。而3月份全國各地僅發布房地產調(diao)控政策15次。

  從各地細則(ze)來看,4月上旬,合肥、廣州等地的政策主要聚焦于公積金的規範使用以(yi)yue)骯 婀┐?隻hua),對(dui)市場(chang)尤其是購房kong)叩腦?謨跋xiang)不(bu)大。而4月下(xia)旬以(yi)來,尤其是住(zhu)房和城鄉建(jian)設部kong)?dui)當前部分房價、地價波動幅度(du)較(jiao)大的mou)鞘邢xia)達了預警提示後,部分城市調(diao)控力度(du)陡然加大。其中,長沙(sha)宣布從4月22日起,停(ting)止執(zhi)行(xing)對(dui)家庭第(di)二套改na)菩宰zhu)房的契稅優(you)惠政策,該(gai)舉(ju)動被視(shi)為向(xiang)炒房kong)叻 chu)明確信號(hao)。石家莊全市暫(zan)停(ting)公積金貸款,並對(dui)離婚一年內的人士實施差別化信貸政策。“這些政策對(dui)市場(chang)的影響(xiang)尤其是購房kong)叩腦?謨跋xiang)很(hen)大。”一位長沙(sha)房企人士表示。

  張大偉表示,最近房地產調(diao)控預期再(zai)次出(chu)現變化。雖然很(hen)多城市還在(zai)發布人才吸引(yin)政策,但針對(dui)房地產調(diao)控的政策,在(zai)政治局會議再(zai)次重申房住(zhu)不(bu)炒的背景下(xia),調(diao)控收(shou)緊(jin)預期再(zai)起,對(dui)于購房kong)囈 忻饗xian)影響(xiang)。另(ling)外(wai),從多地政策來看,公積金政策收(shou)緊(jin)成為趨勢。

  “三穩(wen)”仍是主基調(diao)

  針對(dui)此(ci)次甦州調(diao)控,盡管甦州市政府(fu)祭出(chu)了3-5年限售的重磅武器,但不(bu)少觀察(cha)人士指(zhi)出(chu),本次調(diao)控力度(du)低于預期,比(bi)如並未實施提升首付比(bi)例的信貸措(cuo)施等,僅僅是對(dui)特定(ding)區(qu)域(yu)的一二手(shou)房屋進(jin)行(xing)限售。張大偉表示,這顯(xian)示出(chu)保(bao)持市場(chang)穩(wen)定(ding)仍然是各地調(diao)控的主基調(diao),穩(wen)地價、穩(wen)房價、穩(wen)預期,2019年預計這一政策取向(xiang)將持續。

  一位保(bao)利投(tou)顧(gu)sou)芯吭yuan)人士預計,房企融(rong)資監管可能再(zai)次趨緊(jin),居民貸款端繼續放松的可能性yue)胺du)可能減(jian)小。監管層將持續關注房地產市場(chang)波動,“一城一策”貫(guan)徹實施、部分熱點(dian)城市政策收(shou)緊(jin)微調(diao)或(huo)將持續。

  而在(zai)北(bei)京、上海等一線城市,盡管3月出(chu)現了成交量上漲的“小陽春(chun)”現象。但記者走訪多個中介門店了解到(dao),在(zai)目前嚴格限貸以(yi)yue)案 ang)的交易成本之下(xia),周(zhou)期性需求釋放後,北(bei)京房地產市場(chang)已(yi)經逐步呈現平穩(wen)狀態,“小陽春(chun)”已(yi)基本無(wu)入夏可能。

  “以(yi)北(bei)京為例,一般每(mei)年兩會前ang)蠖加幸徊 灰琢康納(na)險牽 徊糠質歉招杞jin)場(chang),一部分是特定(ding)需求例如學(xue)區(qu)房集(ji)中交易zhu)5 詠衲昵榭隹矗 灰琢康納(na)險遣 bu)足(zu)以(yi)帶(dai)來成交價格的na)險牽 蠖嗍shu)交易都是降低掛(gua)牌價後成交。”北(bei)京某(mou)中介資深店長對(dui)記者表示,“一旦過了5月適齡(ling)兒童登(deng)記入學(xue)的期限之後,市場(chang)就會進(jin)入相(xiang)對(dui)平穩(wen)的階(jie)段(duan),市場(chang)分化也就特別明顯(xian)。例如,現在(zai)一些小戶型學(xue)區(qu)房價格仍然比(bi)較(jiao)堅挺,但優(you)質學(xue)區(qu)房之外(wai)的二手(shou)房普遍都有議價空(kong)間(jian)。”

編輯︰錦勤

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